Вопрос:

Как происходит резервация объекта недвижимости?

Объект недвижимости может быть зарезервирован с целью его снятия с рынка продаж и запуска процедуры оформления документов на приобретение. Резервация объекта заключается во внесении предоплаты – таким образом покупатель подтверждает серьёзность своих намерений. Обычно предоплата равна размеру комиссионных маклера. После её внесения объект резервируется за покупателем как нашей компанией, так и продавцом, при этом снимаясь с продажи. Cумма предоплаты (резервации/маклерского гонорара) обычно составляет 7,14%, в том числе НДС. По каждому конкретному объекту сумма маклерского гонорара может разниться. Для получения подробной информации обращайтесь к консультантам нашей компании. Внесение предоплаты подразумевает заключение соответствующего договора между клиентом и компанией, на основании которого ставится отметка о резервации объекта недвижимости. Сразу после завершения процедуры резервации нотариусу передаются документы на зарезервированный объект), являющихся основанием для составления предварительного договора купли-продажи:

  • Teilungserklarung (протокол раздела здания);

  • Grundbuchauszug (выписка из поземельной книги);

  • Mietvertrag (договор аренды) (при наличии такового).

Вопрос:

Какие преимущества получает иностранец, получив вид на проживание в Германии? Blue card c 01.08.12.

Не так давно, чтобы получить вид на проживание в Германии, российскому предпринимателю необходимо было сделать вклад в 250 тыс. евро и создать как минимум 5 рабочих мест. Однако с 01.08.12 это правило утратило силу.
Blue card – это новый вариант получения вида на жительство в странах ЕС, для приезжающих на заработки граждан государств, не входящих в Евросоюз. Этим нововведением страны Европы решили увеличить свою привлекательность для специалистов с высокой квалификацией, нехватка в которых ощущается там всё острее. Германия, будучи локомотивом европейской экономики, также заинтересована в их притоке.
С 01.08.12, после одобрения бундестагом, в Германии вступили в силу поправки в миграционную политику и законодательство ЕС. Срок действия данной поправки еще небольшой, поэтому выносить суждения о применении этого правила на практике рановато. Неизвестно, какие ещё решения будут приняты немецкими миграционными службами, получены ли ведомствами по делам иностранцев или консульскими учреждениями ФРГ соответствующие инструкции.

Требования к желающим получить Blue card
Главным требованием является высокая квалификация, требующая подтверждения дипломом о высшем образовании, либо документами по итогам вашей работы за последние 5 лет, которые доказывают, что вы высококвалифицированный специалист. Также будет необходимо подтвердить получение вами совокупного дохода (без вычета налогов) не менее 44 800 евро за прошедший год. цированный специалист. Также будет необходимо подтвердить получение вами совокупного дохода (без вычета налогов) не менее 44 800 евро за прошедший год.
Первое, что нужно сделать — это найти работу. Заключить договор с работодателем либо представить доказательства того, что он возьмёт вас на работу. Договор с работодателем даст вам большие преимущества.
В случае заключения договора на срок более 2 лет и 9 месяцев, обладатель Blue card получит бессрочные права на жительство в ФРГ. Знание немецкого языка на уровне не меньшем, чем B1 (понимание основных элементов речи и умение связно излагать свои мысли), ускорит получение бессрочного вида на жительство с 33-х до 21-го месяца, при условии, что в это время будет действовать, заключённый вами с работодателем трудовой договор.
При посещении консульского отдела посольства, вам могут быть предъявлены и другие требования. Понадобится документально подтвердить наличие у вас жилплощади. К примеру, предъявить договор об аренде квартиры в ФРГ. Если вы семейный человек, на этом будет заострено особое внимание, т. к. очевидно, что вы захотите, чтобы к вам переехали родные.
Вооружайтесь всем пакетом документов и идите на встречу с работниками консульства ФРГ. Не забывайте о том, что вы должны были найти работу заранее и подготовить подтверждающие это документы.
Больше всего Германия нуждается в инженерных кадрах, квалифицированных специалистах в области математики, медицины, естественных наук и информационных технологий. Существует возможность понижения «порога входа» для соискателей рабочих мест. Он может быть доведён до заработка в 35 тыс. евро (до вычета налогов). Налог на годовой доход в 35 тыс. евро составит 25%, так что не исключено, что подобная позиция в Москве, принесёт вам больший заработок, нежели в Германии, за счёт менее жёсткого налогообложения. Хотя везде есть свои нюансы. Кто-то предпочитает жить и трудиться в Западной Европе, в частности в той же Баварии. Это место в Германии, пожалуй, наиболее привлекательно во всей Европе.
Особое внимание при работе по найму или предпринимательстве в Германии, следует уделить уплате налогов. Уклонение от них одно из самых серьёзных правонарушений в ФРГ и карается очень строго. Если вы планируете заняться инвестициями, то законность происхождения капитала проверят досконально. Привлекательность этого региона как для жизни, так и для труда довольно высока. Особенно учитывая, что здесь действуют различные инструменты поддержки трудовых мигрантов востребованных специальностей.

Вопрос:

Расходы, предстоящие новоиспечённому владельцу недвижимости по её содержанию.

Плата за жильё (Wohngeld или Hausgeld) состоит из следующих компонентов: коммунальные платежи (Nebenkosten), услуги домового управления (Hausverwaltung), касса для коммунальных расходов (Instandhaltungsrucklag). Жилищная плата зачисляется на счёт домоуправления, распределяющего его в дальнейшем.

1. Предоставление коммунальных услуг (подача холодной и горячей воды, поддержка в рабочем состоянии систем отопления, газ, страховка и др.) оплачивается по ежегодно обновляемому тарифу. В конце каждого года производится перерасчёт фактически использованных вами услуг, исходя из общих показаний всех счётчиков. В случае превышения лимита на использование коммунальных услуг, разницу нужно доплатить. Если же оплачено больше, чем использовано, излишки возвращаются. Основываясь на результатах перерасчётов, на следующий год вводятся новые тарифы. Поэтому, покупая недвижимость в Германии, можно не обращать внимания на текущий тариф оплаты коммунальных услуг, потому что каждому жителю Германии приходится оплачивать только то, чем он действительно воспользовался. Средняя стоимость за коммунальные услуги колеблется от 2-х, до 4-х евро.
2. Услуги домового управления. У каждого дома в Германии имеется своя управляющая компания (домоуправление). Услугами, предоставляемыми домоуправлениями, в Германии занимаются частные предприятия, поддерживающие чистоту и порядок в доме, обеспечивающие бесперебойность и качество коммунальных услуг и своевременные выплаты по счетам за услуги его жильцами. Также эти организации проводят крупные и мелкие ремонты здания и мест общего пользования (коридоры, подъезды, лифты). Оплачиваются услуги домоуправления из расчёта 20-40 евро, соответственно их объёму и в прямой зависимости от качества дома.
3. Коммунальные кассы служат для сбора и накопления средств на нужды коммунального хозяйства. В частности, на мелкий и капитальный ремонт общественных помещений и самого здания. Ежегодно проводятся собрания, на которых жильцы дома и представители управляющей компании принимают решения, касающиеся освоения средств, накопленных в коммунальной кассе и использование их на улучшение жилищных условий. Также здесь обсуждается сумма будущих взносов и в результате голосования, подводится общий итог. После принятия решений по всем коммунальным расходам, владелец каждой квартиры, ежемесячно вносит оговорённую сумму, которая на протяжении указанного срока, будет направлена на их выполнение. Сумма таких взносов, колеблется от 20 до 40 евро и зависит от предполагаемого объёма запланированных работ по улучшению бытовых условий. Покупая квартиру, новый собственник вступает в косвенное владение средствами, внесёнными в коммунальную кассу, предыдущим жильцом. Разумеется, в каждом отдельном случае, возможны вариации стоимости описанных услуг.

Вопрос:

Условия получения ипотечного кредита в немецких банках для иностранцев.

Прошедший 2013 год, благодаря улучшениям условий ипотечного финансирования, принёс немецким банкам небывалую выгоду. Уровень ипотечных ставок стал предельно минимальным (примерно 2-4 % годовых, в соответствии с условиями финансирования, предоставляемыми тем или иным банком). Иностранным гражданам для получения ипотеки необходимо иметь капитал, равный не менее чем половине стоимости недвижимого имущества, являющегося объектом сделки, включающей в себя расходы на услуги маклера. Эксперты крупных банков Германии уже в прошлом году пришли к выводу, что уже в конце 2013 года ипотечные ставки, должны были начать расти.

Мы представляем иностранцам (не резидентам), выгодные условия при получении ипотечного кредита в банках Германии. В каждом отдельном случае, независимые специалисты разбираются индивидуально, что обеспечивает подбор максимально удобных условий. Существуют различные варианты кредитования: со сроками на 5-30 лет и процентными ставками, привязанными к разным, от 1-го года до 10-и лет, временным отрезкам.
К ипотечному кредитованию допускается как сданная в аренду, так и свободная от договора аренды недвижимость. Также учитывается её состояние. Коммерческие объекты принимаются в обеспечение для получения кредита, только в случае надёжности арендатора данных объектов. Немецкие банки практически не финансируют объекты, эксплуатируемые в частном бизнесе.
Необходимые документы для рассмотрения банком вашего заявления на кредит

1. Ксерокопию паспорта (в некоторых случаях с видом на жительство в странах ЕС или Германии).
2. Анкета, заполненная соискателем кредита (Selbstauskunft).
3. Подтверждающие наличие собственного капитала документы.
4. Документ, подтверждающий ваш стабильный доход. Для частных лиц — справка с постоянного места трудоустройства, расчёт ежемесячной зарплаты (за прошедшие 2-12 месяцев, в зависимости от специфики того или иного банка), налоговые декларации за последнее время. Для предпринимателей и частных предпринимателей — налоговые декларации за истекшие 3 или 4 года. (зависит от банка). 5. Данные о средних ежемесячных расходах (если есть, данные о прочих кредитах, плата за аренду, коммунальные платежи и т. д.).
6. Документы на недвижимость (можно взять у маклера или владельца недвижимостью).
7. Расчёты площади жилых помещений.
8. Актуальная, (не позднее 2.5 мес) выписка из поземельной книги.
9. Страховой полис объекта недвижимости.
10. Снимок здания.
11. Сведения о доходах с аренды.
12. Договор на аренду, либо пахта, вместе с приложениями и дополнениями.
13. Копия жилищного устава.

Схема оформления финансирования с помощью нашей компании

1. В первую очередь, мы подаём предварительный запрос в банки Германии, о доступности финансирования, выбранной клиентом недвижимости. На этом этапе нет необходимости в подтверждающих документах, и нужно будет только предоставить основные сведения о заявителе и объекте, выбранной им недвижимости. Предварительный ответ может быть получен в течение недели.
2. В случае получения положительного предварительного ответа, клиент должен внести предоплату в размере 500 евро для того, чтобы мы могли зарезервировать объект и снять его с рынка продаж, на время, пока решается вопрос о выдаче кредита. Данная сумма войдёт в оплату услуг маклера, если сделка будет заключена.
2.1. Клиент предоставляет весь пакет необходимых документов, который будет направлен в немецкий банк вместе с необходимой документацией на объект недвижимости. На все сопутствующие вопросы вам ответит русскоговорящий профессиональный консультант по финансовым вопросам. В том случае, если полный пакет документов имеется в наличии, банки рассматривают заявку в сроки до двух недель.
3. Если банк принимает положительное решение, с ним заключается (при обязательном присутствии заявителя) договор о ипотечном финансировании.
4. Клиент вносит оставшуюся сумму предоплаты, и мы окончательно резервируем объект недвижимости и оформляем договор о купле-продаже.
5. Немецкий нотариус заверяет заключение договора о купле-продаже, в рамках ипотечного кредитования.

Вопрос:

Имеет ли лицо, купившее недвижимость в Германии, право на постоянное проживание в стране?

Прошедший 2013 год, благодаря улучшениям условий ипотечного финансирования, принёс немецким банкам небывалую выгоду. Уровень ипотечных ставок стал предельно минимальным (примерно 2-4 % годовых, в соответствии с условиями финансирования, предоставляемыми тем или иным банком). Иностранным гражданам для получения ипотеки необходимо иметь капитал, равный не менее чем половине стоимости недвижимого имущества, являющегося объектом сделки, включающей в себя расходы на услуги маклера. Эксперты крупных банков Германии уже в прошлом году пришли к выводу, что уже в конце 2013 года ипотечные ставки, должны были начать расти.

Собственность, приобретенная в Германии, не имеет абсолютного значения для получения постоянного вида на жительство. Тем не менее, при рассмотрении вопроса о предоставлении гражданства или вида на жительство этот факт будет дополнительным аргументом при вынесении положительного решения, так как показывает материальную состоятельность, возможность получения дохода для проживания и намерение собственника серьезно обосноваться в стране. Владение недвижимостью является одним из условий для возможности предоставления вида на жительство.

Вопрос:

Какие отличия холодной и горячей аренды в Германии?

Различают два вида аренды – горячая и холодная.

Холодная аренда состоит из платы пользования помещением, коммунальные услуги при этом оплачиваются арендатором самостоятельно, исходя из величины потребляемого количества. В состав платежей входит плата за пользование мусоропроводом, водоснабжением, электричеством, канализацией, телевизионными или телефонными кабелями.
Горячая аренда отличается от холодной тем, что сумму коммунальных услуг арендатор оплачивает непосредственно арендатору, который затем перечисляет средства в домоуправление.
И в том, и в другом случаях услуги домоуправления и сумму в коммунальную кассу арендодатель уплачивает из суммы холодной аренды. Величина платежей различна.

Вопрос:

Какая сумма будет причитаться собственнику квартиры, сданной в аренду?

Сумма расходов по содержанию имущества называется жилая плата и состоит из стоимости коммунальных платежей, услуг домоуправления и коммунальной кассы. При сдаче в аренду договором оговаривается получение от арендатора холодной или горячей арендной платы, разница которых состоит в том, что арендатор при платежах холодной аренды уплачивает в домоуправление сумму по потребленным коммунальным услугам сам. Платежи в дальнейшем направляются организациям – поставщикам услуг. Бремя оплаты услуг домоуправления и коммунальной кассы лежит на арендодателе, который он должен уплатить из суммы холодной арендной платы.

Иногда собственником создается накопительный фонд для проведения возможных ремонтных работ, что также является расходной частью. Законодательством установлена обязанность арендатора производить текущий ремонт через определенное число лет. Иногда встречаются форс-мажорные случаи принудительного выселения за неуплату или несоблюдения правил пребывания в жилье, на приведение в порядок помещений может потребоваться сумма накопительного фонда.

В том случае, если у иностранного лица нет возможности следить за жильем и заниматься вопросами его сдачи, но есть желание получать стабильную прибыль, квартиру можно сдать в доверительное управление агентству. Нелишним будет напомнить и о налоге на доходы от сдачи в аренду имущества, который для иностранцев в Германии составляет 14%.

Вопрос:

Когда можно въехать в квартиру, которая на момент продажи обременена договором аренды?

Договоры по сдаче имущества в аренду в Германии бывают срочными и бессрочными. В срочных договорах дата окончания действия срока аренды чётко прописана, после её наступления пребывание арендатора в жилье является незаконным. Бессрочные договора аренды имеют более широкое распространение и используются чаще. Документом оговаривается законное право нахождения арендатора в квартире или доме до момента, пока собственник не изменит своих намерений по использованию данного имущества.

О желании прекратить отношения по договору арендатору предоставляется письменное предупреждение, по получении которого он должен в установленные законом сроки освободить арендуемое помещение. Для лиц, проживавших в жилье менее 5 лет, установлен трехмесячный срок на выезд. При договоре аренды, действовавшем на момент получения предупреждения от 5 до 8 лет, разрешен полугодовалый срок на освобождение арендуемой собственности. Для аренды свыше 8 лет предупреждение о расторжении договора вручается не позднее, чем за 9 месяцев до дня прекращения обязательств.

Вопрос:

Имеет ли значение для покупателя недвижимости наличие долгов по имуществу?

Приобретение недвижимого имущества в Германии с долгами юридически невозможно, это запрещено законом. При заключении договора купли-продажи имущества документом прописывается в отдельном пункте условие стороны-продавца освободить перед продажей недвижимость от долгов или обременений.Приобретение недвижимого имущества в Германии с долгами юридически невозможно, это запрещено законом. При заключении договора купли-продажи имущества документом прописывается в отдельном пункте условие стороны-продавца освободить перед продажей недвижимость от долгов или обременений.

При неисполнении продавцом обязательств договора сделка не будет считаться исполненной и иметь законную силу. Причитающаяся ему сумма в этом случае не перечисляется. Передающей стороной должен быть предоставлен документ об отсутствии финансовых обязательств в отношении собственности. Иногда данная информация предоставляется продавцом в момент заключения договора. Только после того, как нотариус убедится в чистоте сделки, он составляет письменное уведомление покупателю о наличии возможности и сроках платежа.

Вопрос:

Что входит в дополнительные издержки при покупке недвижимости?

Покупатель при совершении процедуры приобретения недвижимого имущества помимо оплаты стоимости собственности несет дополнительные издержки по оформлению.

При совершении сделки новый собственник уплачивает:

- Услуги нотариуса по сопровождению договора купли - продажи, что составляет 1,5% договорной стоимости объекта недвижимости.
- Налог на недвижимость, выплачиваемый одноразовой суммой и составляющей для имущества Берлина - 4,5%, для - Баварии 3,5% от суммы приобретаемой собственности.
- Незначительные суммы судебных издержек по узакониванию прав на недвижимость, в число которых входят платы за регистрации в поземельной книге, получение выписки, стирание предыдущих записей книг, что составляет не более 0,5% цены договора.
- Оплату услуг маклера, в перечень которых входит полное сопровождение договора купли – продажи начиная от поиска посредников, переводчиков, нотариуса, контроля над этапами предпродажных процедур до окончательного завершения сделки. Стоимость гонорара маклера составляет 7,14%, в том числе НДС от стоимости недвижимого имущества.

В том случае, если покупателем приобретается несколько объектов недвижимости одновременно, по всем услугам предоставляется скидка.

Вопрос:

Как вносится оплата при покупке недвижимости?

Возможность произвести оплату при покупке квартиры или другой недвижимости в Германии осуществляется двумя способами. Это перечисление денежных средств через специальный счет нотариуса и оплата непосредственно продавцу недвижимости.

Оплата через нотариуса

Способ оплаты пользуется популярностью у иностранных покупателей, поскольку гарантом сделки выступает нотариус, который контролирует все этапы выполнения обязательств. При заключении договора купли-продажи недвижимости нотариусом открывается трастовый счет, данные о котором вносятся в договор. Отдельно покупателю вручается письменное уведомление об открытии счета, сроках платежа по договору. Доступ к операциям по специальному счету имеет только нотариус. В сроки, оговоренные договором, сумма за приобретаемую недвижимость должна поступить от покупателя на счет. Одновременно с оплатой стоимости имущества производится перечисление сумм дополнительных услуг по сделке.

Для совершения операции покупателем предоставляются в банк следующие документы, подтверждающие законность покупки:

- договор купли – продажи недвижимости на языке оригинала;
- экземпдяр договора, переведенный на русский язык;
- официальный документ нотариуса о данных трастового счета;
- информационное письмо нашей компании-посредника о целях платежа и полных реквизитах банка-получателя, выраженных в международном стандарте параметров межбанковских операций.

После получения нотариусом денежных средств по оплате стоимости недвижимости и дополнительных услуг им производятся необходимые платежи, сопровождающие сделку. Это внесение сумм за судебные издержек проводимой регистрации в поземельной книге, за выписку, оплата налога на имущество, услуг нотариуса и прочие.

Продавец недвижимости должен привести в порядок все финансовые дела по долгам собственности, после этого он сможет получить причитающуюся ему по договору сумму. В перечень финансовых обязанностей продавца входит:

- Оплата всех существующих задолженностей по платежам, связанным с содержанием имущества.
- Плата за разрешение домового управляющего на вступление нового владельца в состав собственников (при необходимости).
- Сумма за внесение в поземельную книгу предварительной записи на нового собственника.
- Прекращение прочих претензий по собственности к предыдущему владельцу.

Оплата стоимости недвижимости непосредственно продавцу

Оплата покупателем стоимости имущества напрямую продавцу защищена законодательно. До получения оплаты продавец также производит процедуры освобождения от финансовых обязательств и задолженностей в отношении передающегося имущества, получает при необходимости разрешение управляющего и вносит предварительную запись о новом собственнике в поземельную книгу. Получить сумму стоимости недвижимости по договору возможно только по окончании всех положенных законом процедур. Дополнительными гарантами сделки выступают нотариус и фирма-посредник (маклер).

Вопрос:

Допускается ли возможность оплаты покупки объекта недвижимости наличными деньгами?

Права покупателя собственности в Германии четко защищены законом, что выражается в том числе в невозможности осуществления оплаты стоимости недвижимого имущества наличными деньгами. Плату по договору продажи недвижимости покупатель получает безналичным путем после предварительной регистрации нового владельца в поземельной книге. До получения оплаты предыдущий владелец должен привести все дела с расчетами по собственности в порядок, погасив возможные задолженности. Продавец до оформления передачи прав также должен (в случае необходимости) оплатить разрешение управляющего жилым фондом на вступление в общество владельцев и услуги нотариуса по созданию записи в поземельной книге.

Вопрос:

Квартира находится в старом жилом фонде, важно ли это?

Дома в квартирах, принадлежащих старому жилому фонду, возрастом свыше 100 лет и ценятся очень высоко, по следующим причинам:

- Памятники старины и культуры в Германии стараются сохранять в первозданном виде, при эксплуатации здания получают хороший уход.
- Все старые дома санированы, в них регулярно проводился ремонт и модернизация с сохранением первозданного архитектурного облика.
- Внутренняя планировка старинных помещений очень комфортна. Отличительной особенностью помещений являются просторные комнаты и высокие потолки.
- Материалы внутренней отделки домов и квартир высококачественны и проверены временем. Характерны применение экологически чистых продуктов, используется много деревянных деталей, полы, как правило, имеют паркетное покрытие.

Историческая ценность домов растет и вместе с ней увеличиваются и цены, что делает немецкую недвижимость хорошим вариантом капиталовложения. Последующая продажа здания однозначно не будет убыточной.

Вопрос:

Потребуется ли для совршения сделок с недвижимостью счет в немецком банке?

Любую сделку с недвижимостью в Германии можно оплатить при наличии у покупателя открытого счета в банке другой страны, для проведения транша нет необходимости иметь счет в немецком банке.

После того как имущество будет приобретено, потребуются перечисления денежных средств, связанных с содержанием недвижимости. Для расчетов по коммунальным платежам с управляющей компанией и услугам домоуправления нужно иметь счет, открытый в местном банке. Этот же счет можно использовать и в случае получения сумм арендной платы, если недвижимость будет сдаваться внаем. Распоряжаться денежными средствами можно дистанционно через личный электронный кабинет, что позволит делать платежи, находясь за пределами Германии.

Клиенты фирмы, которые приобрели имущество с нашим участием, получают льготу в виде безвозмездно открываемого на имя собственника недвижимости счета в местном банке. Документом, необходимым для получения расчетного счета, является действительный заграничный паспорт.

Вопрос:

Как можно повысить плату от сдачи собственностив аренду?

Договора аренды обычно носят долгосрочный характер. Законодательство Германии защищает арендаторов жилья и создает ограничения по темпам роста арендной платы. Постоянному арендатору поднимать плату за съем жилья можно только в пределах 20% роста в течение 3-х лет проживания. Каждое повышение должно быть оправдано произведенным ремонтом или модернизацией помещений.

Это ограничение не касается нового арендатора. В момент заключения очередного договора уровень взимаемой арендной платы может устанавливаться в соответствии с рыночной ценой, принятой в регионе на жилье с аналогичными условиями комфортности.

Арендатор должен заблаговременно известить арендатора о готовящемся увеличении платы, причем сделать он должен это в письменном виде. В свою очередь, арендатор дает согласие на это, о чем также уведомляет собственника.